醞釀新限外政策封堵外資抄底

分析稱不排除新限外政策出臺

早在去年年底，商務部等部委便出臺外商投資目錄，旨在嚴防外資抄底中國樓市。但由于國際國內形勢的變化，外資的進入反而成洶涌之勢。

記者從相關渠道了解到，目前，商務部正會同有關部門研究新的限外政策，以加強和進一步規范對外商在房地產領域的投資。據分析家介紹，新政策在外資結算退場時，很可能會延遲結算時間。

結算退場政策

不久前，商務部外國投資管理司長李志群回答香港記者的問題時，為了配合國家的宏觀管理，商務部加強了對外投資。商務部將與國家有關部委聯合開展工作，加強和進一步規范對外商在房地產領域的投資。

同時，據相關人員介紹，國內將出臺更嚴格的限外政策，旨在嚴格防止外資的復印。

中國指數研究院的一位分析人士認為：“而在此情況下，不排除新的限外政策的出臺。”

沿海綠色集團首席經濟學家孫飛在接受《華夏時報》采訪時預計，以后政策的著力點會放在外資結匯離場的時候。主要是把短錢變成長錢，使外資獲利后的退場成本變大。

這一點，外管局有識別能力。孫飛說。

2007年5月，商務部發布了《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審查和監督的通知》，規定外商投資內地房地產項目必須通過審查，同時未來必須由地方部門審查的外資房地產公司。

去年11月7日，國家發展改革委員會、商務部共同發布《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》，中國繼續限制外商投資高級酒店、別墅、辦公大樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地

《目錄》還指出，新增對外資房地產二級市場交易和房地產中介和中介公司的限制，同時刪除普通住宅用地開發建設鼓勵投資類別。

“在當前國際金融環境下，內地房地產的限外政策，可預期會更加趨嚴。3月25日，高通智庫機構發布研究報告時表示。

房地產拐點致外資進入

一邊是嚴防外資進入，一邊卻是熱錢滾滾而入。

目前，中國外資熱錢進入增長率近年來罕見。根據商務部2月的數據，實際上利用外資增加了38%，其中大部分作為游資流入了房地產領域。

除了人民幣升值、美國次級債危機等因素之外，國內的房地產形勢也是讓外資蜂擁而入的關鍵所在。

進入2008年以來，一線城市和部分二線城市的房價出現回調，部分城市如廣州、深圳等降價接近30%。外資進入復印件的情況很明顯。

2007年一段時間內極度擴張，負債累累的開發人員正在籌集建設資金。第一太平戴維斯(北京)有人說:有時開發人員對外資的渴望更強。外資確實計劃復印進入。

同時，業內人士對記者說，一些國家房地產企業賬戶上只有1億元。

上述說法得到了研究機構的證實，高吞吐量智庫機構發表了研究報告書，說:2008年房地產開始，最重要的是行業資金鏈。由于行業環境的變革，目前行業內資金緊張的企業不在少數。”

3月27日，有媒體報道說，匯豐、渣打、花旗、東亞等主要外資法人銀行已完成了與央行征信系統的連接測試，正式加入央行征信系統，將可通過該系統查詢貸款者的征信記錄。

此前，熟悉外資銀行運作的人士對記者表示，很多外資銀行都在超出央行的規定要求，超標準核準地產企業和個人住房貸款。

中國指數研究院副院長陳盛認為，限制外資銀行是進一步加強外資監督的步驟之一。

香港股份內地住宅企業受到影響

SOHO中國是這項限外政策嚴格的最新犧牲者。該公司原計劃在香港IPO籌集資金150億港元，通過正規渠道匯入內地，支持北京前門的巨大拆遷項目。

但是到現在為止，受國家外匯管制的影響，這筆錢暫時進不去。

實力更強的公司也必須放寬自己的擴張步伐。碧桂園去年11月取消了15億美元的借款計劃，到今年1月為止恢復這個計劃時，借款規模只有原來的三分之一，而且成本高于正常成本的可轉換債務。

即使如此，碧桂園在新加坡市場這次借款募集的資金中，只有10%左右的資金可以進入內地市場。其中主要原因是外匯管理局的政策限制。

SOHO中國和碧桂園集團發售的資金遭遇，反映了許多開發人員現在面臨的困境。在國內受到緊縮貨幣政策的影響，負債累累的開發人員除了尋求海外上市尋求資金外，沒有辦法，但是這個渠道籌集的資金很難順利地匯入大陸。分析家認為。

對此，高通智庫指出:這對國內房地產企業的潛在影響是，最近在香港和海外市場IPO等融資的住宅企業面臨著惡劣的市場環境，在價格上面臨著很大的壓力。另外，已經在海外上市的住宅企業，再融資也受到壓迫。”