1.熟悉程序

接收入住通知→準(zhǔn)備材料→提交業(yè)主材料→領(lǐng)取和檢查開發(fā)商提供的文件→驗收房屋→就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢和書面整改意見→與開發(fā)商協(xié)商，獲得解釋和問題整改的書面承諾→簽署《房屋驗收交接表》并領(lǐng)取鑰匙。

重點提示1:簽訂《房屋驗收交接表》，意味著消費者認(rèn)可開發(fā)商交付的房屋是否符合合同。因此，消費者應(yīng)先驗收房屋，整改質(zhì)量問題，然后簽署《房屋驗收交接表》。

重點提示二:繳納物業(yè)費不是購房者查房的必要條件，開發(fā)商和物業(yè)公司不得限制購房者查房和接收房屋。

二.準(zhǔn)備工具

1.橡膠錘:用于檢查墻壁、地板、窗臺空鼓；

二、盆或桶：用于檢查排水是否通暢；

三、卷尺：用于測量房屋凈高；

4.20米長的透明水管：用于檢查地平；

5.塑料袋:用于檢查防水；

六、萬用表：用于檢測電路；

7.驗電插頭：用于檢查插座是否脫線。

8.相機:用于拍照取證；

9.其他工具。

3.查看資料

(一)配套項目

入住前，業(yè)主應(yīng)首先檢查物業(yè)服務(wù)公司是否按照《鄭州市新建住宅小區(qū)交接驗收辦法》的規(guī)定對小區(qū)的設(shè)施、設(shè)備和公共環(huán)境進行了驗收。如果了解小區(qū)是否按規(guī)劃設(shè)計建設(shè)，可以根據(jù)規(guī)劃詳圖或總平面圖等相關(guān)資料，主要查看小區(qū)布局、建筑數(shù)量和擺放、綠地和活動區(qū)、小區(qū)道路、綠化、雕塑小品、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業(yè)管理服務(wù)室、會館、消防、變配電、安防監(jiān)控、建筑自動控制、電梯等設(shè)施設(shè)備是否與設(shè)計一致。

房地產(chǎn)交付應(yīng)五通一平，即通電、通路、供水、燃?xì)狻⑽鬯�和土地平整。園林綠化是否完成。

(二)物業(yè)服務(wù)

業(yè)主應(yīng)查看相關(guān)物業(yè)服務(wù)的合同和文件，了解住宅物業(yè)服務(wù)的概況和收費情況。

在新建住宅區(qū)，業(yè)主大會和業(yè)主委員會尚未成立，但物業(yè)管理已經(jīng)開始。因此，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)代表業(yè)主按照一定標(biāo)準(zhǔn)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施項目前期物業(yè)管理，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理合同是行政主管部門制定的示范文本，對物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主具有約束力，將公平維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益。業(yè)主大會成立并與其選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效后，前期物業(yè)管理合同終止。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)費繳費的起始時間和繳費人的問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡納入物業(yè)管理范圍但尚未出售，或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。因業(yè)主自身原因未辦理入住手續(xù)或房屋入住手續(xù)后未實際居住而造成的房屋空置，業(yè)主應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費。

(3)兩書一表(或一單)

業(yè)主收樓時，首先要檢查開發(fā)商是否具備交付房屋的所有文件和資料，必要時可以要求核對相應(yīng)的原件。只有證件(原件)齊全，才簽署《房屋驗收交接表》。開發(fā)商手續(xù)不完整的，業(yè)主有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字，并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

這些文件主要包括兩書一表(或一單)。兩書是指《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》、《五大責(zé)任主體工程竣工驗收備案受理收據(jù)》。

商品房質(zhì)量保證書是開發(fā)商對房屋質(zhì)量和保修期限的承諾。

《商品房使用說明書》是對房屋結(jié)構(gòu)、性能、各部分、部件類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)的說明，以及使用注意事項。

《建設(shè)工程竣工驗收備案表》是房地產(chǎn)向主管部門報告驗收備案的詳細(xì)信息，是開發(fā)商必須對房地產(chǎn)負(fù)責(zé)的標(biāo)志性文件。

《五大責(zé)任主體工程竣工驗收備案受理收據(jù)》是建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位聯(lián)合驗收合格，并向建設(shè)主管單位提交資料備案的受理收據(jù)。

商品房質(zhì)量保證書.商品房使用說明書原件及建筑工程竣工驗收備案表復(fù)印件可帶走。

此外，還有《管道分布竣工圖(水.強電.弱電.結(jié)構(gòu))》等。

四.房屋驗收

1.看房間

首先，仔細(xì)檢查每個房間是否達(dá)到直線、平面、正角。直線是指陰陽線要直；平面是指室內(nèi)六個面要平；角是指空間角要正。

2.看墻壁

首先要仔細(xì)檢查每個房間的墻壁是否平整，墻壁是否有裂縫、空鼓、污漬和表面剝落，門窗、陽臺等部位是否有裂縫，尤其是房子和陽臺之間的接縫是否有裂縫，這種裂縫很可能是危險的。如果在收房過程中發(fā)現(xiàn)房間內(nèi)的墻壁結(jié)露，應(yīng)考慮外墻做的保溫層是否有問題。

3.看頂棚

檢查天花板是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉斑等問題。

4.查滲水

主要分為外墻、屋頂滲水和廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水。外墻和屋頂滲水最好在房子交付前，下大雨后第二天檢查。這個時候如果墻有問題，一目了然。廚房衛(wèi)生間墻壁頂面滲水，可以檢查相關(guān)部位是否有水漬、裂縫、粉刷是否有脫皮。

5.查地面

樓層表層與基層的粘結(jié)是否牢固，是否有空鼓；整個表層是否平整，是否有裂縫、脫皮、起砂現(xiàn)象。衛(wèi)生間.陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面至少2厘米，不得有積水、泛水和滲漏。

6.測層高

房屋層高是指房屋上下兩層樓層(標(biāo)準(zhǔn)層)之間的垂直距離，或者從樓層到地面(底層)之間的垂直距離，或者從樓層到屋頂(頂層)之間的垂直距離。室內(nèi)凈高加上20cm左右的樓層，即表層厚度等于房屋層高。消費者可以在每個室內(nèi)四角和中心的五個點測量房屋的層高，看看是否符合合同。

7.試門窗

首先看門的品牌、材質(zhì)、功能是否與開發(fā)商的承諾一致，注意周圍的密封性是否好。如果門框間隙大，要求調(diào)整，試試鎖是否好用；看門是否自由打開，是否有特殊噪音，關(guān)閉是否嚴(yán)格；貓眼是否清晰，門鈴是否正常，電子防盜對講系統(tǒng)是否正常，單元門是否可以控制和打開。

窗戶要注意窗框的材質(zhì)和規(guī)格，窗玻璃的材質(zhì)和厚度是否符合承諾，是否有雙玻璃改為單玻璃，是否有缺陷；窗戶與混凝土是否無縫隙，窗戶開關(guān)是否靈活，鎖是否正常，窗戶的密封性能如何，注意窗臺是否滲水，密封條是否完整牢固，窗戶底部的滑道是否光滑，護欄是否牢固，紗窗是否配置。

8.上下水

上下水管道是否有滲漏、泄漏和堵塞現(xiàn)象。打開水龍頭，盡量讓水流大一點。急一點，試試水壓和排水速度。每個地漏都要進行通水試驗，可以用盆或桶裝滿水倒入，看是否暢通。

9.驗防水

這里是指廚房和衛(wèi)生間的防水。具體方法是:用塑料袋裝滿沙子，放在地漏上，然后在廚房和衛(wèi)生間儲存一些水(約1~2厘米高)。24小時后，去相應(yīng)的下廁所，看看頂部有沒有漏水。這個測試最好和上層居民同時進行，這樣既可以測試自己廁所的地面有沒有漏水，也可以測試自己廁所的頂部有沒有漏水。

10.檢查電路

漏電保護安全可靠，電氣插座安裝平整牢固，電源接通正常；關(guān)閉分閘，檢查分閘是否完全控制分支線路。

如果電表在室外，檢查它是否能控制室內(nèi)燈具和室內(nèi)插座。方法是開門后看室內(nèi)是否完全斷電。如果電表在室內(nèi)，檢查閘門是否控制室內(nèi)電器。控制閘門應(yīng)分開。如果室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘門和控制插座的閘門，空調(diào)線路應(yīng)與其他線路分開。

距地面30cm高的插座必須配備安全裝置，廚房和廁所應(yīng)靠近通風(fēng)道。洗手盆上方不應(yīng)有插座。衛(wèi)生間洗澡用的電源插座應(yīng)為防潮插座，并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁安全燈座。

檢查開關(guān)和插座的牢固性；用力拉電話和電視線路，看是否虛設(shè)。插座是否正常通電，是否有保護措施，燈是否亮，開關(guān)是否正常，有線電視線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線是否通電。

11.驗雙氣

供暖設(shè)備有兩種，一種是散熱器，一種是地暖。散熱器類型更直觀。一般情況下，供暖管道穿墻穿過樓板時應(yīng)設(shè)置套管(在管道與墻壁或樓板的交接處，在管道上設(shè)置一小段管道)。地面套管應(yīng)高出地面2~3厘米，地面初裝修時應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后起墻壁和樓板。供暖管道是否通暢或泄漏需要使用專業(yè)工具進行檢測，供暖公司、開發(fā)商和物業(yè)公司會在第一個供暖期前通知供暖測試。因此，在驗收房屋時，沒有必要進行特殊檢查。燃?xì)夤艿缿?yīng)檢查是否通暢和安全。

12.設(shè)施產(chǎn)權(quán)的定義和其他

燃?xì)獗怼㈦姳怼⑺�表三表到戶，表�?nèi)產(chǎn)權(quán)歸用戶，表外產(chǎn)權(quán)歸城市公用企業(yè)。檢查銷售合同中注明的設(shè)施、設(shè)備是否有遺漏，品牌和數(shù)量是否一致。一般來說，室內(nèi)應(yīng)清潔，無污垢，窗戶應(yīng)清潔，地漏和雨水應(yīng)無堵塞雜物。

如果買精裝公寓，還要檢查裝修是否符合約定的設(shè)計要求，裝修材料的品牌、型號、規(guī)格是否符合合同。最后，要注意室內(nèi)空氣質(zhì)量的檢測，以免影響健康。

上述項目檢查結(jié)束后，應(yīng)查抄水表、電表底數(shù)，以便日后計費使用。

消費者完成房屋驗收后，如有問題，應(yīng)就驗收中存在的問題提出詢問和書面整改意見，并與開發(fā)商協(xié)商，得到問題的合理解釋和書面整改承諾；如果沒有問題，可以簽《房屋驗收交接表》，裝修入住。

提示:房屋檢查員一般作為專業(yè)人士或業(yè)主朋友協(xié)助購房者驗收房屋，提供專業(yè)參考意見，幫助購房者及時發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，并與開發(fā)商協(xié)商整改解決。但房屋檢查員的房屋檢查報告沒有法律效力，只能作為參考證據(jù)