1、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)

因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房子本來(lái)是沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購(gòu)房合同也不可能在房管局備案。所以不可能拿到一個(gè)合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。所以小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的。

2、二手買(mǎi)賣(mài)沒(méi)保障

由于小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，雙方簽署的購(gòu)房合同不被法律認(rèn)可。因?yàn)椴荒茉诜抗芫謧浒福�難以規(guī)避“一房多賣(mài)”風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)面臨業(yè)主“違約風(fēng)險(xiǎn)”，有可能面臨錢(qián)房?jī)墒У木骄场?/p>

3、施工許可證

城中村改造工程要符合城市規(guī)劃，必須符合城市總體規(guī)劃。只有符合城市總體規(guī)劃，才能保證購(gòu)房人的房屋所有權(quán)證。根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)施工、招標(biāo)、施工、監(jiān)理并組織竣工驗(yàn)收，看是否取得施工許可證。

4、是否可以貸款

小產(chǎn)權(quán)房一次性付清，不能辦理抵押貸款。未經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，不能辦理合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，也對(duì)房屋的保值增值產(chǎn)生了很大的影響。

二、二手小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎

小產(chǎn)權(quán)房數(shù)據(jù)沒(méi)有那么公開(kāi)透明，購(gòu)房者買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，并且風(fēng)險(xiǎn)還不小，建議慎重考慮：

1、集體建設(shè)用地用二商品房開(kāi)發(fā)目前處于限制事管制階段，國(guó)家尚未出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，因此購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房尚存在可能導(dǎo)致合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、看房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

3、看土地情況是否清晰，主要看土地是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

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