1.1資料準備

商社房地產預測計算面積是商社買賣合同和網(wǎng)上申報的重要依據(jù)，房地產開發(fā)企業(yè)向測繪公司提供的資料必須合法有效。其中資料應包括經計劃批準的建筑設計圖紙和電子版、建設工程計劃許可證和建設許可證、土地使用證和地界線等相關資料、當?shù)毓�安局戶籍管理部門批準的標志和住宅號碼證明書等必要證明書。

1.2技術基礎和初審

測繪公司收到相關資料后，根據(jù)GB/T17986.1-2000《房地產測量規(guī)范》和當?shù)爻鞘小斗康禺a測量實施細則》等規(guī)范文件，根據(jù)此次工作任務的實際情況，制作技術設計書和技術基礎說明書，派工作人員進行初審。初審是遵循從整體到局部，從粗到細的原則。首先印刷項目的平面總圖、地下室和各單體的層次平面圖，分析各單體之間的關系，用不同顏色的彩筆描繪不同的功能區(qū)域，標記不同房屋之間的權屬線，標記各部分的名稱，對設計圖的某部分有疑問或不清楚的情況下，通過咨詢設計者來確定其功能，初審后應初步確定房屋的所有面積和共享面積范圍，哪些是全計算，半計算和建筑面積然后，部門集中各作業(yè)人員開會討論，總結各人初審的情況和問題分析，如果現(xiàn)有規(guī)范中沒有明確的面積計算內容，應當向公司技術負責部門提交審查，并在今后的預測計算報告中注明情況。最后制定出一套完整詳細的面積預測算方案。

1.3預售查丈

經過初審后，方案已經明確好各個功能區(qū)和套房屋的劃分，幢共有面積、復合功能區(qū)共有面積、單功能區(qū)共有面積、層共有面積及套房屋共有面積的分攤方法，作業(yè)人員就可以依據(jù)方案進行預售查丈。以前商社房地產預算面積是通過圖紙的尺寸圖解和人工計算的，這種方法通常效率低，精度差，容易出錯，非常不科學。現(xiàn)采用AutoCAD軟件和MicrosoftOfficeExcel軟件組合的計算機自動化工作平臺完成，工作流程如下:(1)制定圖形標準用AutoCAD打開設計圖紙，根據(jù)各功能區(qū)和套房的不同功能名制作相應的圖形層(例如0-住宅主間、0-住宅陽臺、0-公共梯間等)，圖形層的定義越詳細越好，每個層都有自己的顏色和線寬

(2)繪制權利界線制定圖形標準后，隱藏非必要的層和無關信息，參照初審素描先框畫出整體周邊計算建筑面積的外墻線，根據(jù)套房之間，套房與共享面積之間的關系框畫出權利墻的中心線，最后將各面積計算部分的線合閉合多段線，總結到相應的功能層。此外，單體各層還應畫出計算層總建筑面積的周邊多義線，層總建筑面積應等于層中各功能面積的和平，防止因框線錯誤而重復計算功能面積。

(3)進行文字屬性標記和面積標記，根據(jù)設計圖紙和相關證明文件對作業(yè)圖紙進行屬性文字標記，包括尺寸、層數(shù)、房間號碼、各功能區(qū)域等，如果有特殊情況說明，必須在相應的部分進行標記。通過AutoCAD二次開發(fā)的程序點得住宅的權利界線，迅速顯示住宅的套內面積，以便今后與分戶明細表進行核對。(4)計算和整理CAD圖框后，將各功能面積填入相應的Excel屬性表中，根據(jù)數(shù)據(jù)模型利用Excel強大的編輯和計算功能，整理必要的成果表。每棟房子的成果報表一般有5個表格，分別是分配面積計算表、建筑面積功能區(qū)總結表、建筑面積分層總結表、共享建筑面積分層總結表、分戶面積分層總結表、各表格的數(shù)據(jù)必須相互關聯(lián)和一致。其中，建筑面積功能區(qū)總結表中建筑總面積=建筑面積分層總結表中建筑總面積=分戶面積明細表中預售產權總面積，共享建筑面積分層總結表中建筑總面積=分戶面積明細表中總分配建筑面積。

2成果資料的驗收與驗收

由于房屋預算與房屋竣工實測不一樣，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察、國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行預測計算的行為，是虛體，一旦不慎預算錯誤，造成的影響和損失將是巨大的。以下是預售檢查和檢查時應注意的幾個問題:(1)在進行預售檢查之前檢查電子版圖形文件的尺寸。這是因為現(xiàn)在是計算機自動化操作，電子版圖形文件在復印和粘貼過程中容易擴大或縮小，或者各工作軟件的平臺標準不同，CAD軟件計算的實際尺寸和圖表尺寸不一致，計算的面積也錯誤。由于計算機輔助設計軟件的原因，弧線會在屏幕上顯示為折線段，導致框線錯誤。解決方案是在框線前用計算機輔助設計命令(REGEN)重新繪制或與紙版圖紙進行比較。

(2)預售檢查時，考慮到墻壁抹灰增加外墻厚度，符合今后實測的實際情況，墻壁抹灰有涂料、貼瓷磚、掛石等外墻厚度貼瓷磚、掛石等外墻厚度的變化不同，墻壁內側的石粉抹灰的厚度(3)由于預售檢測是預測計算的行為，作業(yè)人員只能通過檢測圖在大腦中虛擬假設的立體模型，容易出現(xiàn)判斷錯誤。因此，不僅要審查平面圖，還要充分利用外立面圖、剖面圖和樣本圖。通過這些圖紙，很容易確定功能面積的計算規(guī)則。例如，通過層剖面圖判斷層高是否足2.2米的陽臺樣本圖判斷陽臺周圍的投影線。

(4)在判斷功能面積是陽臺還是陽臺時，不僅要看是否有維護結構，還要看設計圖各層的上下結構關系，除了參考外立面圖、剖面圖和大樣本圖外，還要求上下兩層的圖形平面進行復蓋比較，嚴格按照設計軸線的一致性框架重疊

3結語

商社房地產面積預算為商社預售提供了科學正確的面積數(shù)據(jù)，不僅是簡單的測量工作，還提高了商社網(wǎng)絡簽名的透明度和者的合法權益。隨著房地產市場的不斷發(fā)展，樣式多規(guī)模不等的房產項目不斷涌現(xiàn)，因此測繪公司應在工作中不斷總結經驗、開拓創(chuàng)新才能適應新形勢下對房產測繪工作的要求。近年來，我公司在對萬科、遠洋城、雅居樂等多個樓盤進行商品房房產面積預測算中，根據(jù)以上方法，預售查丈后準確率達到了80%以上，通過二級檢查之后，準確率可達到99%以上，取得良好的經濟效益和社會效益。