1.1資料準備

商社房地產預測計算面積是商社買賣合同和網上申報的重要依據，房地產開發企業向測繪公司提供的資料必須合法有效。其中資料應包括經計劃批準的建筑設計圖紙和電子版、建設工程計劃許可證和建設許可證、土地使用證和地界線等相關資料、當地公安局戶籍管理部門批準的標志和住宅號碼證明書等必要證明書。

1.2技術基礎和初審

測繪公司收到相關資料后，根據GB/T17986.1-2000《房地產測量規范》和當地城市《房地產測量實施細則》等規范文件，根據此次工作任務的實際情況，制作技術設計書和技術基礎說明書，派工作人員進行初審。初審是遵循從整體到局部，從粗到細的原則。首先印刷項目的平面總圖、地下室和各單體的層次平面圖，分析各單體之間的關系，用不同顏色的彩筆描繪不同的功能區域，標記不同房屋之間的權屬線，標記各部分的名稱，對設計圖的某部分有疑問或不清楚的情況下，通過咨詢設計者來確定其功能，初審后應初步確定房屋的所有面積和共享面積范圍，哪些是全計算，半計算和建筑面積然后，部門集中各作業人員開會討論，總結各人初審的情況和問題分析，如果現有規范中沒有明確的面積計算內容，應當向公司技術負責部門提交審查，并在今后的預測計算報告中注明情況。最后制定出一套完整詳細的面積預測算方案。

1.3預售查丈

經過初審后，方案已經明確好各個功能區和套房屋的劃分，幢共有面積、復合功能區共有面積、單功能區共有面積、層共有面積及套房屋共有面積的分攤方法，作業人員就可以依據方案進行預售查丈。以前商社房地產預算面積是通過圖紙的尺寸圖解和人工計算的，這種方法通常效率低，精度差，容易出錯，非常不科學。現采用AutoCAD軟件和MicrosoftOfficeExcel軟件組合的計算機自動化工作平臺完成，工作流程如下:(1)制定圖形標準用AutoCAD打開設計圖紙，根據各功能區和套房的不同功能名制作相應的圖形層(例如0-住宅主間、0-住宅陽臺、0-公共梯間等)，圖形層的定義越詳細越好，每個層都有自己的顏色和線寬

(2)繪制權利界線制定圖形標準后，隱藏非必要的層和無關信息，參照初審素描先框畫出整體周邊計算建筑面積的外墻線，根據套房之間，套房與共享面積之間的關系框畫出權利墻的中心線，最后將各面積計算部分的線合閉合多段線，總結到相應的功能層。此外，單體各層還應畫出計算層總建筑面積的周邊多義線，層總建筑面積應等于層中各功能面積的和平，防止因框線錯誤而重復計算功能面積。

(3)進行文字屬性標記和面積標記，根據設計圖紙和相關證明文件對作業圖紙進行屬性文字標記，包括尺寸、層數、房間號碼、各功能區域等，如果有特殊情況說明，必須在相應的部分進行標記。通過AutoCAD二次開發的程序點得住宅的權利界線，迅速顯示住宅的套內面積，以便今后與分戶明細表進行核對。(4)計算和整理CAD圖框后，將各功能面積填入相應的Excel屬性表中，根據數據模型利用Excel強大的編輯和計算功能，整理必要的成果表。每棟房子的成果報表一般有5個表格，分別是分配面積計算表、建筑面積功能區總結表、建筑面積分層總結表、共享建筑面積分層總結表、分戶面積分層總結表、各表格的數據必須相互關聯和一致。其中，建筑面積功能區總結表中建筑總面積=建筑面積分層總結表中建筑總面積=分戶面積明細表中預售產權總面積，共享建筑面積分層總結表中建筑總面積=分戶面積明細表中總分配建筑面積。

2成果資料的驗收與驗收

由于房屋預算與房屋竣工實測不一樣，主要依據施工圖紙、實地考察、國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行預測計算的行為，是虛體，一旦不慎預算錯誤，造成的影響和損失將是巨大的。以下是預售檢查和檢查時應注意的幾個問題:(1)在進行預售檢查之前檢查電子版圖形文件的尺寸。這是因為現在是計算機自動化操作，電子版圖形文件在復印和粘貼過程中容易擴大或縮小，或者各工作軟件的平臺標準不同，CAD軟件計算的實際尺寸和圖表尺寸不一致，計算的面積也錯誤。由于計算機輔助設計軟件的原因，弧線會在屏幕上顯示為折線段，導致框線錯誤。解決方案是在框線前用計算機輔助設計命令(REGEN)重新繪制或與紙版圖紙進行比較。

(2)預售檢查時，考慮到墻壁抹灰增加外墻厚度，符合今后實測的實際情況，墻壁抹灰有涂料、貼瓷磚、掛石等外墻厚度貼瓷磚、掛石等外墻厚度的變化不同，墻壁內側的石粉抹灰的厚度(3)由于預售檢測是預測計算的行為，作業人員只能通過檢測圖在大腦中虛擬假設的立體模型，容易出現判斷錯誤。因此，不僅要審查平面圖，還要充分利用外立面圖、剖面圖和樣本圖。通過這些圖紙，很容易確定功能面積的計算規則。例如，通過層剖面圖判斷層高是否足2.2米的陽臺樣本圖判斷陽臺周圍的投影線。

(4)在判斷功能面積是陽臺還是陽臺時，不僅要看是否有維護結構，還要看設計圖各層的上下結構關系，除了參考外立面圖、剖面圖和大樣本圖外，還要求上下兩層的圖形平面進行復蓋比較，嚴格按照設計軸線的一致性框架重疊

3結語

商社房地產面積預算為商社預售提供了科學正確的面積數據，不僅是簡單的測量工作，還提高了商社網絡簽名的透明度和者的合法權益。隨著房地產市場的不斷發展，樣式多規模不等的房產項目不斷涌現，因此測繪公司應在工作中不斷總結經驗、開拓創新才能適應新形勢下對房產測繪工作的要求。近年來，我公司在對萬科、遠洋城、雅居樂等多個樓盤進行商品房房產面積預測算中，根據以上方法，預售查丈后準確率達到了80%以上，通過二級檢查之后，準確率可達到99%以上，取得良好的經濟效益和社會效益。