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房地產市場轉讓價格評估普遍采用的方法

日期：2021/7/15 Click：814

只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發的具體規劃設計方案，才能據此規劃方案假設得到開發建設后的房地產價值，通過剔去建筑物部分或續建設部分價值，得到土地或在建工程價格。（3）成本法當市場上交易實例難以獲取，估價對象土地使用權及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

(1)市場法由于房地產市場轉讓實例多，市場活躍，市場法是房地產市場轉讓價格評價普遍采用的方法。單純評估國有土地使用權轉讓價格時，選定的市場交易實例必須具有可以發表給建筑網絡的比率。也就是說，土地規劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地成熟度的同一性、土地規劃條件的同一性(或類似)性、土地交易日的同一性、交易狀況的正常性等表現。

(2)假設開發法評價單純的土地轉讓和建設工程轉讓價格時，開發法往往是優先方法。假設開發法運用的前提條件是評價對象的土地計劃設計條件已經計劃主管部門審查。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發的具體規劃設計方案，才能據此規劃方案假設得到開發建設后的房地產價值，通過剔去建筑物部分或續建設部分價值，得到土地或在建工程價格。

(3)成本法在市場上很難獲得交易實例，評價對象的土地使用權和地面建筑物價格各構成的一部分費用項目明確，賬目明確時適合采用成本法。

（4）收益法對于收益性的房地產如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉讓估價時，常常采用收益法進行估價。

(5)基準地價修正法基準地價修正法主要是單純土地轉讓評價和成本法評價時的土地評價。基準地價修正法的關鍵是確定土地的基準地價。

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