1引言
近年來,我國房地產(chǎn)發(fā)展的速度是有目共睹的,房?jī)r(jià)的不斷飆升會(huì)給社會(huì)房地產(chǎn)公司隨隨便便就能獲得巨額收入的感覺。事實(shí)上,房地產(chǎn)行業(yè)是被國家政策嚴(yán)格約束的,又由于需要龐大的資金,同時(shí)冗雜的資金鏈、復(fù)雜的建設(shè)環(huán)節(jié)、漫長(zhǎng)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期,要想獲得穩(wěn)定可觀的收益,一個(gè)全過程的,即對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段的有效的成本管理,是必不可少的。降低成本是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中區(qū)別開來的關(guān)鍵。
2投資決策取得階段的成本管理
良好的開始一般是事物成功的前提,投資決策取得階段對(duì)房地產(chǎn)公司來說已經(jīng)是成本管理的開始。分析項(xiàng)目的大致預(yù)算和可行性后,購買性價(jià)比高的土地,以后的過程工作一半。涉及土地的因素很多:土地價(jià)格、地理位置、購買時(shí)機(jī)等。好的土地可以使原本被動(dòng)的企業(yè)獲得很大的競(jìng)爭(zhēng)力,同樣具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè),購買壞的土地,這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)回到解放前。
企業(yè)應(yīng)首先調(diào)查當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀,分析未來發(fā)展趨勢(shì),估計(jì)土地成交后的大致前景和利潤。在此基礎(chǔ)上,對(duì)可選土地進(jìn)行可行性分析,結(jié)合自己的產(chǎn)品類型和以前的分析,將土地分為等級(jí)。對(duì)最高級(jí)的幾塊土地,進(jìn)行詳細(xì)的成本估算,判斷是否完全適合自己的項(xiàng)目概念計(jì)劃,能否獲得穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)。通過各方面的渠道,正確獲得土地區(qū)間、所需產(chǎn)品的銷售價(jià)格區(qū)間、成本、利潤等財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)信息。用整個(gè)開發(fā)過程的總房?jī)r(jià),減去目標(biāo)利潤、開發(fā)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅收倒算出土地的成本區(qū)間,最后做出性價(jià)比最高的選擇。
3設(shè)計(jì)階段的成本管理
很多人覺得施工階段動(dòng)用資金多,是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中對(duì)于成本影響比例最大的階段,但事實(shí)上施工階段只是對(duì)于設(shè)計(jì)計(jì)劃的一個(gè)實(shí)施,除了一些額外增加的工程費(fèi)用,它投資成本的關(guān)鍵往往是在設(shè)計(jì)階段被控制的。如此看來,設(shè)計(jì)階段已經(jīng)大致確定了整個(gè)工程投資的成本。設(shè)計(jì)階段的成本管理主要通過以下方法實(shí)現(xiàn)。
3.1規(guī)定設(shè)計(jì)預(yù)算上限
按規(guī)定設(shè)計(jì)預(yù)算上限,初步控制成本。在安排設(shè)計(jì)方案時(shí),也要考慮自己企業(yè)的管理水平和技術(shù)水平,避免眼睛高手低。合理控制各部門成本:選擇設(shè)備和施工材料,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可靠,避免使用需要大量維護(hù)費(fèi)用和運(yùn)輸成本的部件,盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化或系列化的部件,具有交換性,降低成本。繪制施工圖紙時(shí),設(shè)計(jì)部門應(yīng)遵守與施工部門相同的標(biāo)準(zhǔn),以免在交流中產(chǎn)生誤解。施工圖紙也應(yīng)嚴(yán)格控制,在滿足基本要求的前提下,減少復(fù)雜的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu),嚴(yán)格控制不必要的圖紙變更和預(yù)算上限變更要求。設(shè)計(jì)圖出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí),造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān),確保設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)態(tài)度認(rèn)真,工作嚴(yán)格。
3.2加強(qiáng)施工圖紙審查
施工圖紙是直接影響設(shè)計(jì)階段成果好壞的關(guān)鍵。因此,加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段施工圖的審查,事先確保圖的可靠性和可行性,避免在施工過程中發(fā)現(xiàn)問題,是該階段成本管理的核心。根據(jù)建筑工程的相關(guān)建設(shè)經(jīng)驗(yàn),設(shè)計(jì)部門以外的專家可以審查設(shè)計(jì)圖紙,有效降低設(shè)計(jì)方案不完善、圖紙表現(xiàn)不當(dāng)造成的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)保證工程質(zhì)量,便于后續(xù)工程施工,進(jìn)一步促進(jìn)了施工建設(shè)階段的有效成本管理和控制。
4招標(biāo)發(fā)包階段的成本管理
獲得設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供的圖紙后,下一個(gè)任務(wù)是選擇合適的承包商,根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙?jiān)陬A(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行施工和建設(shè)。今天的建筑工程市場(chǎng)魚龍混雜,不良承包商容易鉆空子。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)引進(jìn)招標(biāo)競(jìng)選制度,嚴(yán)格審查投標(biāo)人。選擇優(yōu)秀的承包公司,可以最直接提高施工質(zhì)量,縮短施工周期,降低工程成本,培養(yǎng)長(zhǎng)期合作關(guān)系,實(shí)現(xiàn)未來工程項(xiàng)目共贏。另一方面,招標(biāo)制度也促進(jìn)了建筑市場(chǎng)的公平和公正,減少了投機(jī)巧妙、腐敗的可能性。招標(biāo)發(fā)包階段的第一步是制作高質(zhì)量的招標(biāo)文件,這是能夠找到符合項(xiàng)目要求、穩(wěn)定可靠的承包商的基礎(chǔ)。
企業(yè)自身應(yīng)充分理解招標(biāo)項(xiàng)目,常規(guī),即質(zhì)量技術(shù)規(guī)格統(tǒng)一的工程物資,一般以最低價(jià)格中標(biāo),遇到專業(yè)性強(qiáng)的工程項(xiàng)目,應(yīng)聘第三方專家,綜合價(jià)格、規(guī)模、技術(shù)水平、性能等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析法或性價(jià)比法具體的發(fā)包模式應(yīng)根據(jù)工期、質(zhì)量、投資管理進(jìn)行選擇和判斷,降低運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通常,公開招標(biāo)是最好的方法,優(yōu)先選擇資質(zhì)高的承包公司和監(jiān)理公司。
企業(yè)還應(yīng)聚集技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等各方面的專家,組建評(píng)委,遵守職業(yè)道德,公正客觀評(píng)價(jià)招標(biāo),承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。評(píng)價(jià)必須通過企業(yè)的相關(guān)措施確保其保密性。招標(biāo)評(píng)價(jià)決定施工隊(duì)伍后,應(yīng)簽訂建設(shè)工程承包合同,合同價(jià)格為最終中標(biāo)價(jià)格。合同要求詳細(xì),合同各方工作和義務(wù)密切相關(guān),必要時(shí)應(yīng)由專家審查,合同對(duì)雙方公平,無漏洞,保障投資工作穩(wěn)定開展,投資目標(biāo)逐步實(shí)現(xiàn)。合同中工程進(jìn)度金的分配應(yīng)分階段支付,投資者應(yīng)嚴(yán)格按合同書寫,支付施工者完成的工程量,防止超進(jìn)度支付。
5施工階段成本管理
施工階段開始時(shí),由于設(shè)計(jì)完成,工程方案也基本確定,此時(shí)大量節(jié)約投資變得非常困難。但是,由于工程投資主要是在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行的,所以成本管理浪費(fèi)這個(gè)階段的投資。因此,施工階段的成本管理也是降低工程成本的重要內(nèi)容。
5.1認(rèn)真審查施工方組織設(shè)計(jì)工作
房地產(chǎn)開放商應(yīng)審查施工方組織設(shè)計(jì)方案,具體包括施工條件分析、主要施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃等。必要時(shí)可優(yōu)化,使投資、質(zhì)量、工期三者平衡良好。對(duì)施工單位進(jìn)行監(jiān)督,改善施工進(jìn)度計(jì)劃,在質(zhì)量保障的前提下,盡量減少工期,降低工程成本。但是,不要過度追求短期工期。相反,消耗巨大的投資,本末倒置。施工技術(shù)也要嚴(yán)格監(jiān)督,施工要整齊,設(shè)計(jì)不能形式化。
5.2妥善處理工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證
關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素非常復(fù)雜,施工中由于各種情況,工程量的變化、施工進(jìn)度的變化、施工方和承包方因細(xì)節(jié)而矛盾是不可避免的。這些情況可能會(huì)增加投資量,影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于工程變更,企業(yè)首先應(yīng)該進(jìn)行必要性分析,結(jié)合相應(yīng)的工程量變化,帶來的效益的變化去判斷變更是否合理;其次每一個(gè)變更要求都必須確保經(jīng)過發(fā)包方監(jiān)管項(xiàng)目的總工程師的同意;最后,如果設(shè)計(jì)變更過大,超過了原有的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),或者所允許的設(shè)計(jì)規(guī)模時(shí),需要重新提交審批部門審查,以及請(qǐng)求相關(guān)其他部門的批準(zhǔn)。總之,妥善處理工程變更,既能保證工程順利進(jìn)行,又能避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
5.3做好反向理賠工作
由于承包方經(jīng)驗(yàn)豐富,一般具有較強(qiáng)的理賠能力,將導(dǎo)致承包方多出的費(fèi)用和損失。面對(duì)這種情況,發(fā)包方只能提前做好準(zhǔn)備,在簽訂施工合同階段,要注意收集各種可能涉及索賠論證的材料,做好反索賠工作。由于索賠工程成本管理是一項(xiàng)多樣性的工作,涉及經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理等多個(gè)方面,必要時(shí)也可以雇用專家進(jìn)行管理,必須事先判斷可能的索賠,立即補(bǔ)救。否則,只有亡羊補(bǔ)牢。
6結(jié)算階段的成本管理
結(jié)算階段的主要任務(wù)是審查,包括結(jié)算資料是否完整、工程量是否真實(shí)、定額單價(jià)是否合理、其他費(fèi)用是否正確等。審查要求非常嚴(yán)格,要仔細(xì)檢查從圖紙到合同和各種動(dòng)態(tài)資料。根據(jù)施工圖紙和合同,判斷工程任務(wù)是否完成,工程質(zhì)量、材料價(jià)格是否符合標(biāo)準(zhǔn)。工程量是審查的關(guān)鍵,實(shí)事求是,反復(fù)驗(yàn)證,不能錯(cuò)過隱蔽的工程量。定額單價(jià)有相關(guān)規(guī)定,但在具體操作過程中由于人為疏忽和私心,或者在結(jié)算過程中不符合規(guī)定的行為,也有可能影響工程成本,因此必須慎重對(duì)待。
7結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確實(shí)很復(fù)雜,需要有序的成本管理。只有對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的成本管控,在各個(gè)階段都保證其成本的合理性,才能真正提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有穩(wěn)固的地位。
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