現代人最關心的是住房問題，房地產一直具有保持價值、增值功能，因此該行業對國民經濟增長做出了重大貢獻。作為房地產開發的職業經理，應根據市場需求深入分析建筑面積的準確性，正確管理成本管理的經濟性。一般人不知道購買的房子如何計算建筑面積、套內面積和共享面積。我通過多年的學習和實踐，與大家共同探討面積計算的相關規范。

1房屋建筑面積計算研究

房地產建筑面積計算升級為民生問題，規則多，專業性強，很多普通市民難以掌握正確的方法。在這個問題上，我不斷研究、分析，發現住宅面積計算方法比較復雜，此次我研究的是住宅開發設計階段的建筑面積計算。

1.1住宅測量的基本原則

房地產面積計算時，以建筑物為基本單位，以墻壁、結構柱、地址釘等為測量點。設計上是整個大地下室，地面上是獨立的兩棟以上的房子，計劃認可的室內±0地坪分為地面和地下兩部分，可以獨立計算。底層是商業裙子，上層是由幾座塔構成的房子，結構設計時如果能獨立的話，可以單獨計算裙子和塔的建筑面積。房地產認可的有效建筑面積必須有頂蓋(頂檐除外)，周圍有結構柱和圍護結構，層高不得低于2.20米。條件限制無法測量樓高時，房屋內部凈高度不得低于2.10米。

1.2住宅面積計算范圍

面積計算分為全建筑面積范圍、一半建筑面積范圍和不計算建筑面積范圍三種情況。全建筑面積范圍包括住宅內部一樓或各樓層建筑面積之和，滿足樓高2.20以上的三明治、樓梯間、電梯間、水箱間等部位的住宅主體結構內為地面住宅服務的通風井、管道井、電梯井的住宅內的大廳、大廳、通道等在一樓計算建筑面積的地下部分(包括地下室、半地下室等)在墻壁周圍正投影面積計算地下面積的住宅內部的凈高度在2.10米以上的落地窗等。計算一半建筑面積的范圍包括位于主體結構外，有頂蓋和結構柱，與房屋連接，不關閉的走廊、走廊開放或關閉陽臺的不關閉的架空走廊等。不計算建筑面積的范圍：不滿足層高2.20米的房屋；房屋屋面的挑臺、露臺；尺寸標注明確的設備平臺；飄窗等。

1.3住宅共享建筑面積的分配

住宅建筑面積主要由套內建筑面積和共享面積兩部分構成。夾克內的建筑面積是指房屋內部可以完全使用的空間面積，包括房屋內所有墻壁的面積(分戶隔壁以墻壁的一半厚度計算面積)。共享面積是指整個住宅區和某棟大樓服務的共享部分，如樓梯間、電梯間、公共通道等，共享部分可以根據服務對象將自己的建筑面積分配給服務對象。

1.4房地產建筑面積與規劃建筑面積的區別

房地產建筑面積與規劃建筑面積不完全一致，我國大部分地區房地產與規劃主管部門的面積計算標準不同，因此很多房地產建筑面積與規劃建筑面積不同。項目關閉時，很多地區以房地產部門發行的面積實測報告書為計算容積率是否符合標準的依據。如果項目總房地產建筑面積之和超過容積率要求，開發人員可能面臨不能辦理房地產登記證或支付土地轉讓金的風險。如果能統一面積計算標準，對政府來說，可以減少審查環節、時間，節約相應的行政成本對開發人員來說，在項目初期準確把握建筑面積，避免后期矛盾，降低未知風險。當然，為了防止開發人員建造私人住宅，政府在檢查的各個環節也進行了很多調整。例如，在計劃驗證前必須取得面積實測成果，在計劃竣工測量報告書中必須表現建筑單體實測圖(包括竣工剖面圖、竣工立面圖、建筑分層平面布局圖和面積測量指標等)。

2房地產開發建筑工程造價管理控制研究

2.1制定嚴格的合同條款

隨著房地產項目的發展，工程管理逐漸與國際化接軌。房地產開發企業應嚴格審查施工合同，邀請有經驗的咨詢公司制作嚴格的投標文件、合同文本等。并明確對施工企業提出要求，如：縮短工期、配合檢查、實測實量等；制定施工合同時，還應充分考慮建設周期的持續性，對于分期開發的項目，為避免項目中后期施工單位要求增加工程費用，在制定施工合同時應充分考慮資金占用、通貨膨脹等因素，與施工企業簽訂閉口合同，無論遇到任何外力，都不能對報價的條款進行重新調整，從而有效地消除成本增加。設備安裝工程的預算、品牌和型號的產品價格差異很大，如果設備在施工中被包裝，不僅會影響項目的質量，還容易產生不良后果。為了避免竣工結算時的聯系，開發企業需要成本人預測后期可能發生的情況。在這一方面，我們需要加強學習國外的成熟經驗和合同條款。

2.2組織市場價格研究管理建立價格系統

工程材料費用占項目總支出的比例越來越大，材料費成為成本管理的重要因素。項目采用甲方供應形式，控制成本，確保材料質量沒有問題。企業應定期關注材料價格，與社會咨詢公司建立長期合作，依靠集團戰略價格信息網絡，及時把握不同地區的材料價格變化，做到資源共享。當然價格管理遠遠不止這么簡單，要盡可能利用自身和第三方的資源，尋找價廉物美的產品。

3結語

房地產開發企業為了更好地贏得市場，在房地產業競爭激烈的大環境下有地位，必須堅持科學發展觀。從設計、開發、成本、工程、市場營銷等各個維度不斷學習改進。項目能否獲得市場和購房者的認可與開發初期的產品定位、戶型設計有很大關系。住房獲得率也是購房者考慮的因素之一，企業應加強住房面積計算的規劃研究，提高產品競爭力，確保質量，同時有效管理成本。