所有者向民防局申訴

10月17日，北京羅馬嘉園19名所有者向北京市朝陽區民防局申訴案件在北京市朝陽區人民法院開庭審理。該局向園區物業管理公司——北京珠江世紀物業管理有限公司(以下簡稱珠江物業)發行《人防工程使用證》和《行政許可決定書》具體行政行為不當。

19名業主的代理人，北京市義派律師事務所律師范建利告訴記者，今年6月，珠江房地產已經收到北京市朝陽區民防局發行的人防工程使用證和行政許可決定書，業主們對此非常不滿。

得知情況后，業主們多次與珠江房地產協商，一直不一致，向法院起訴，珠江房地產被列為第三人。業主們在行政起訴狀中表示，朝陽區民防局在向珠江房地產發行《人防工程使用證》和《行政許可決定書》時，沒有通知業主，行政手續違法，侵害了住宅區業主的利益，珠江房地產沒有住宅區地下人防工程的所有權和合法使用權，向朝陽區民防局發行給珠江房地產的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》

記者注意到，隨著《物權法》的實施，湖南、四川、云南等地的《物權法第一事件陸續發表，國慶節長假后的第一個工作日，北京市海淀、房山、昌平、大興、石景山等基層法院集中起草了使用《物權法》維權的事件，其大部分屬于業主和房地產公司。

10月9日，北京市大興區人民法院開庭審理九龍山莊業主委員會起訴物業管理公司事件，業主委員會認為九龍山莊物業管理公司租賃住宅區停車場，根據《物權法》的有關規定，住宅區停車場租賃收益應由業主委員會返還

物權法能解決所有糾紛嗎

隨著物權法的實施，車輛、綠地等住宅區的公共設施引起的糾紛越來越多。記者25日采訪的許多律師和學者說:一個重要的原因是，作為國家立法的《物權法》，許多規定只是原則性的，具體實施過程中的一些空白需要通過司法解釋來彌補，否則很難實施。中國人民大學法學院教授楊立新說。

北京盛廷律師事務所律師畢文強說，《物權法》的實施，為小區停車位的歸屬提供了法律依據。《物權法》第74條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位，車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，出租或者附贈等方式約定。占有所有者共有的道路和其他場所用于停車的停車場，所有者共有。這意味著所有者對建筑物內的住宅、商業用住宅等專用部分有所有權，專用部分以外的共用部分有共用和共同管理的權利。“小區的車位分為地面車位和地下車位兩種，目前地面車位大多是占用業主共有的道路，綠地或者其他場地用于停放汽車，理應屬于業主共有。”

“但由于《物權法》沒有明確規定，即使是歸業主共同共有的部分，如何劃分每個業主的權屬。”

對于經常引發糾紛的停車位收費問題，畢文強認為分兩種情況：權屬歸開發商的，當然要交停車費，歸業主共有的，交費應該由業主委員會決定。“盡管《物權法》已經實施了，但目前還存在兩個法律盲點：對于權屬歸開發商所有的停車位，其收費標準和執行是否該由政府介入？在業主委員會還沒有產生的時候，停車費怎么收取？

根據北京市建設委員會的數據，北京目前房地產公司管理的小區有5000多個，成立業主委員會的小區還不到500個，現行法律法規也沒有統一小區停車費，明確規定。因此，許多小區的停車費都是由物業公司自行決定如何收取的。

畢文強認為，《物權法》沒有對地下車庫的權屬做出明確規定，規定通過出租，出售，附贈的方式來進行約定，“業主和開發商，物業公司只有地位平等才可能約定，在現實中，大多數小區業主是分批入住的，雙方存在著嚴重的知情權不對等。一方強的話，約定的可能性就不會大幅度降低。

北京市回憶律師事務所律師秦兵提出了地下車的另一個問題。實踐中，很多商社區都把地下人防工程作為車庫使用，但其權利問題處于真空地帶，近年來引起的糾紛不斷出現，各案件的判決迫在眉睫。

畢文強說，法律不需要無限細分，解決糾紛必須由房地產公司和業主協商，不能協商，只能訴諸法律。《物權法》首次提出了建筑物劃分股權的概念，這其實已經給了業主很大的維權空間，具體案件具體分析，法院、法官也應該有所作為。對業主來說，爭取權益的最好方法是成立業主委員會。