一、名詞解釋

建筑面積是一個房地產(chǎn)術語，直接關系到實際面積和實際率的計算。由于國家和地區(qū)的不同，其定義和測量標準可能不一致。建筑面積一般大于使用面積。建筑面積是建筑工程領域的重要技術經(jīng)濟指標，也是國家宏觀調(diào)控的重要指標之一。建筑面積是指建筑物外墻上方的結構外圍水平面積，是反映建筑物建筑規(guī)模的實物量指標。

建筑面積，又稱建筑擴建面積，是指住宅建筑外墻以上外圍水平面測量的各層平面面積之和。它是指表示建筑規(guī)模的經(jīng)濟指標。每層建筑面積按建筑腳以上外墻水平截面[1] 計算。它包括三個項目，即使用面積、輔助面積和結構面積。在中國大陸，與建筑面積相關的法律法規(guī)包括《商品房銷售面積計算和公共建筑面積分攤規(guī)則》和現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》。在中國香港，建筑面積和使用面積的計算應遵循香港測量師協(xié)會發(fā)布的測量操作規(guī)則。在中國臺灣，有建筑技術規(guī)則，第九章的體積控制是關于體積率和建筑面積的規(guī)范。

工程建筑面積與實際面積不一致。實用面積又稱地毯面積/凈面積，即地下鋪地毯，覆蓋后地毯面積[3] 。

實用面積實際上是套內(nèi)面積，工程建筑面積是在套內(nèi)面積的基礎上增加每戶的共享面積。

二、分類情況

建筑面積=有效面積+結構面積=使用面積+輔助面

建筑面積積+結構面積=結構面積+輔助面積+套內(nèi)使用面積

(1)建筑面積:指建筑長度和寬度的外包尺寸乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結構面積組成。

(2)使用面積:指建筑物各層平面直接用于生產(chǎn)或生活的凈面積之和。

(3)輔助面積:指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占凈面積的總和，如樓梯、走道、廁所、廚房等。

(4)結構面積:指建筑各層平面墻、柱等結構所占面積的總和。

建筑面積可分為以下幾類：

1.根據(jù)建筑面積的組成部分可分為：

總建筑面積=地面建筑面積+地下建筑面積

這些術語旨在描述獨棟建筑的總建筑規(guī)模、地上建筑規(guī)模和地下建筑規(guī)模。這些概念主要出現(xiàn)

在《國有土地使用權讓合同》中土地出讓金的計算依據(jù)、《建設項目規(guī)劃許可證》中建設項目建設規(guī)模的審批說明、項目竣工驗收后房屋初始登記

《房屋測繪成果技術報告》有很多中等環(huán)節(jié)。

2.根據(jù)是否產(chǎn)生經(jīng)濟效益劃分:可收入建筑面積、無收入建筑面積、必要配套建筑面積(無收入部分)

建筑物可以通過銷售、轉讓、置換、租賃、投入經(jīng)營等方式產(chǎn)生經(jīng)濟效益。在估算房地產(chǎn)的銷售價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、稅收價值時，需要根據(jù)房地產(chǎn)(或建筑物)的可收益部分、無收益部分和必要配套部分的綜合分析來判斷最終價值。

3.根據(jù)建筑內(nèi)使用功能的不同，分為住宅功能、商業(yè)功能、辦公功能、工業(yè)功能、配套功能、人防功能。

這種劃分主要是基于人們對建筑物的不同使用功能，可以更好地滿足人們對生產(chǎn)或生活的不同需求。當然，不同的使用功能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和使用目的基本不同。

4.按成套建筑面積劃分:

成套房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積+共享公共建筑面積

房屋內(nèi)的建筑面積及其共享的公共建筑面積是房屋所有人的總建筑面積，也是房屋所有權登記的兩個主要要求

素食。房屋內(nèi)部建筑面積是指房屋所有人單獨占用的建筑面積，由內(nèi)部房屋使用面積、內(nèi)墻面積、陽臺建筑面積三部分組成。共享的公共建筑

面積是指業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積[4] ，內(nèi)容包括：電梯井、管井、樓梯井、垃圾道、變電站、設備室、公共大廳、走廊、地下室、值班警衛(wèi)室

以及為整個建筑服務的公共房屋和管理房屋的建筑面積，按水平投影面積計算。公共建筑面積還包括公共建筑之間的隔墻和外墻（包括山墻）的水平投影面

建筑面積的一半。獨立使用的地下室、棚屋、車庫、為多棟建筑服務的警衛(wèi)室、管理室，作為人防工程的地下室，一般不計入共有建筑面積。共有建筑面積

理原則為：a.有合法權屬分割文件或者協(xié)議的，按照文件或者協(xié)議的規(guī)定執(zhí)行。b.無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，按有關房屋建筑面積比例分攤。