一、名詞解釋
建筑面積是一個(gè)房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ),直接關(guān)系到實(shí)際面積和實(shí)際率的計(jì)算。由于國(guó)家和地區(qū)的不同,其定義和測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)可能不一致。建筑面積一般大于使用面積。建筑面積是建筑工程領(lǐng)域的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),也是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)之一。建筑面積是指建筑物外墻上方的結(jié)構(gòu)外圍水平面積,是反映建筑物建筑規(guī)模的實(shí)物量指標(biāo)。
建筑面積,又稱建筑擴(kuò)建面積,是指住宅建筑外墻以上外圍水平面測(cè)量的各層平面面積之和。它是指表示建筑規(guī)模的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。每層建筑面積按建筑腳以上外墻水平截面[1] 計(jì)算。它包括三個(gè)項(xiàng)目,即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。在中國(guó)大陸,與建筑面積相關(guān)的法律法規(guī)包括《商品房銷售面積計(jì)算和公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》和現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》。在中國(guó)香港,建筑面積和使用面積的計(jì)算應(yīng)遵循香港測(cè)量師協(xié)會(huì)發(fā)布的測(cè)量操作規(guī)則。在中國(guó)臺(tái)灣,有建筑技術(shù)規(guī)則,第九章的體積控制是關(guān)于體積率和建筑面積的規(guī)范。
工程建筑面積與實(shí)際面積不一致。實(shí)用面積又稱地毯面積/凈面積,即地下鋪地毯,覆蓋后地毯面積[3] 。
實(shí)用面積實(shí)際上是套內(nèi)面積,工程建筑面積是在套內(nèi)面積的基礎(chǔ)上增加每戶的共享面積。
二、分類情況
建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積=使用面積+輔助面
建筑面積積+結(jié)構(gòu)面積=結(jié)構(gòu)面積+輔助面積+套內(nèi)使用面積
(1)建筑面積:指建筑長(zhǎng)度和寬度的外包尺寸乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。
(2)使用面積:指建筑物各層平面直接用于生產(chǎn)或生活的凈面積之和。
(3)輔助面積:指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占凈面積的總和,如樓梯、走道、廁所、廚房等。
(4)結(jié)構(gòu)面積:指建筑各層平面墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。
建筑面積可分為以下幾類:
1.根據(jù)建筑面積的組成部分可分為:
總建筑面積=地面建筑面積+地下建筑面積
這些術(shù)語(yǔ)旨在描述獨(dú)棟建筑的總建筑規(guī)模、地上建筑規(guī)模和地下建筑規(guī)模。這些概念主要出現(xiàn)
在《國(guó)有土地使用權(quán)讓合同》中土地出讓金的計(jì)算依據(jù)、《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證》中建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的審批說(shuō)明、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后房屋初始登記
《房屋測(cè)繪成果技術(shù)報(bào)告》有很多中等環(huán)節(jié)。
2.根據(jù)是否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益劃分:可收入建筑面積、無(wú)收入建筑面積、必要配套建筑面積(無(wú)收入部分)
建筑物可以通過(guò)銷售、轉(zhuǎn)讓、置換、租賃、投入經(jīng)營(yíng)等方式產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。在估算房地產(chǎn)的銷售價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、稅收價(jià)值時(shí),需要根據(jù)房地產(chǎn)(或建筑物)的可收益部分、無(wú)收益部分和必要配套部分的綜合分析來(lái)判斷最終價(jià)值。
3.根據(jù)建筑內(nèi)使用功能的不同,分為住宅功能、商業(yè)功能、辦公功能、工業(yè)功能、配套功能、人防功能。
這種劃分主要是基于人們對(duì)建筑物的不同使用功能,可以更好地滿足人們對(duì)生產(chǎn)或生活的不同需求。當(dāng)然,不同的使用功能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和使用目的基本不同。
4.按成套建筑面積劃分:
成套房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積+共享公共建筑面積
房屋內(nèi)的建筑面積及其共享的公共建筑面積是房屋所有人的總建筑面積,也是房屋所有權(quán)登記的兩個(gè)主要要求
素食。房屋內(nèi)部建筑面積是指房屋所有人單獨(dú)占用的建筑面積,由內(nèi)部房屋使用面積、內(nèi)墻面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。共享的公共建筑
面積是指業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積[4] ,內(nèi)容包括:電梯井、管井、樓梯井、垃圾道、變電站、設(shè)備室、公共大廳、走廊、地下室、值班警衛(wèi)室
以及為整個(gè)建筑服務(wù)的公共房屋和管理房屋的建筑面積,按水平投影面積計(jì)算。公共建筑面積還包括公共建筑之間的隔墻和外墻(包括山墻)的水平投影面
建筑面積的一半。獨(dú)立使用的地下室、棚屋、車庫(kù)、為多棟建筑服務(wù)的警衛(wèi)室、管理室,作為人防工程的地下室,一般不計(jì)入共有建筑面積。共有建筑面積
理原則為:a.有合法權(quán)屬分割文件或者協(xié)議的,按照文件或者協(xié)議的規(guī)定執(zhí)行。b.無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,按有關(guān)房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/div>
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